Comment la Valeur d'Usage peut optimiser l'acquisition d'un actif immobilier?
Dans le contexte actuel incertain de l’immobilier en France, il est essentiel de prendre des décisions éclairées lors de l’acquisition d’un actif. Une approche judicieuse consiste à compléter l’analyse financière d’un actif par la notion de valeur d’usage® et notamment à travers la réalisation d’un Diagnostic de Performance d’Usage®. Cette notion se compose de deux éléments clés : la qualité d’usage et l’intensité d’usage.
La qualité d’usage mesure la capacité d’une structure bâtimentaire à accueillir tous les usages nécessaires. En d’autres termes, il s’agit d’évaluer si le bâtiment est adapté aux attentes d’usage des occupants actuels ou futurs. Ces attentes reposent sur des sujets variés : le bâtiment, les espaces, le digital et les services. Un bâtiment avec une bonne qualité d’usage garantit que le bâtiment est ou peut être partageable et assure alors sa flexibilité dans le temps.
L’intensité d’usage, quant à elle, mesure l’utilisation réelle du bâtiment, tant dans sa fréquence d’utilisation que dans la diversité des activités et du public qu’il accueille. L’intensité d’usage repose sur la mise en place d’un opérateur dans le bâtiment. L’opérateur est en quelque sorte l’hôtelier des immeubles tertiaires. Ce nouveau métier rassemble toutes les compétences existantes de l’hospitalité à la maintenance technique, en passant par l’entretien et la collecte de données, mais avec un sens inédit de la satisfaction client.
C’est un indicateur précieux de la viabilité à long terme d'un actif immobilier.
En évaluant la valeur d’usage® d’un actif immobilier, les investisseurs peuvent prendre des décisions d’acquisition documentées et rationnelles.
Par exemple, un bâtiment avec une qualité d’usage élevée mais une faible intensité d’usage pourrait indiquer un potentiel inexploité, tandis qu’un bâtiment avec une intensité d’usage élevée mais une faible qualité d’usage pourrait nécessiter des rénovations pour maintenir sa viabilité.
Au contraire, un bâtiment avec une haute qualité d’usage et une haute intensité d’usage se définit comme un bâtiment à haute valeur d’usage®.
Cela signifie qu’il est prêt à accueillir différents types d’usages ce qui garantit alors sa résilience dans le temps.
En conclusion, la valeur d’usage® est un outil précieux pour les investisseurs immobiliers. Effectuer un Diagnostic de Performance d’Usage® lors de l’évaluation d’actifs potentiels permet alors de prendre des décisions d’acquisition fiables et optimiser leur portefeuille immobilier.
