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- Les analyses de Philippe sur l’immobilier opéré
- Nos projets et nos références
- Les extraits du Bureau Solitaire
Spécialiste de l’immobilier opéré
Même immeuble,
jusqu’à 2,5 fois plus d’occupants.
Vos espaces de travail sont à moitié vides. Nous les transformons en lieux vivants, dynamiques et plus économiques pour vos équipes.
Exemple d’un immeuble de bureaux de 12.000 m² construit en 2005 en 1re couronne d’Île-de-France
Immeuble traditionnel
- Occupants (ayant un badge)
- 720
- Coût HT / pers. / an pour l’entreprise
- 14 000 €
- Taux d’occupation réelle de l’immeuble
- 35 %
Immeuble à Haute Valeur d’Usage®
- Occupants (ayant un badge)
- 1 820
- Coût HT / pers. / an pour l’entreprise
- 5 540 €
- Taux d’occupation réelle de l’immeuble
- 65 %
Le même immeuble, un coût de revient réduit pour les locataires, moins de vacance locative pour le propriétaire1 carré allumé ≈ 18 personnes en +
Ils nous font confiance
Propriétaires & investisseurs
Entreprises & acteurs publics
Dynamic Workplace en chiffres
+70
missions de conseil
+100
sites audités (France et international)
+400
critères de valeur d’usage®
30 à 60 %
de réduction du coût par collaborateur
2019
créé par le fondateur de Wojo
Le constat
Vos immeubles ont été conçus pour un monde qui n’existe plus.
Trop grands
Des surfaces excessives, occupées en moyenne à 35 %.
Trop rigides
Des baux longs, des charges fixes quel que soit l’usage.
Trop chers
Des capex élevés, un coût par collaborateur trop lourd.
« Un immeuble de bureaux ne vaut pas ce qu’il coûte au mètre carré. Il vaut ce que les gens en font. »
Cécile de Guillebon, ancienne directrice de l’immobilier du groupe Renault, senior advisor de Dynamic Workplace, préface du Bureau Solitaire
Notre approche
Trois leviers. Un immeuble opéré.
Nous transformons les immeubles de bureaux traditionnels en actifs opérés : des espaces optimisés, attractifs et générateurs de rentabilité.
Densifier
Plus de personnes dans les mêmes m², tout en gagnant en confort.
Mutualiser
Des espaces et des services partagés entre plusieurs entreprises.
Exploiter
Un opérateur fait vivre l’immeuble au quotidien, comme un hôtel.
Pour qui ?
Propriétaires et occupants y gagnent ensemble.
Immeuble Sofia, Paris 18e
Propriétaires, foncières et investisseurs
Votre actif souffre de vacance locative ? Nous en faisons un actif opéré.
- Moins de risque de vacance locative
- Une survaleur (fonds de commerce)
- Capex et opex plus faciles à financer
O65Paris, Paris 18e
Entreprises et acteurs publics
Vos locaux coûtent cher et restent vides ? Nous densifions, mutualisons et installons un opérateur.
- 30 à 60 % de coût en moins par collaborateur
- Une empreinte carbone réduite d’autant
- Des services qui donnent envie aux collaborateurs de venir
Business case · Immeuble de 12.000 m² situé en 1re couronne d’IDF
Même immeuble. Même surface. Un autre modèle.
Bâtiment traditionnelBâtiment à Haute Valeur d’Usage®
Occupantsayant un badge
Coût HTpar personne et par an
Taux d’occupation réelprésence moyenne des occupants
Surface totale 12.000 m² SUBL, 1re couronne d’IDF. Risque de vacance plus faible, financement des capex et opex facilité.
Comment ? Densification + mutualisation + exploitation.
Comment nous travaillons
Du diagnostic à l’opérateur, un seul interlocuteur.
ÉTAPE 1
Diagnostiquer
Audit de la valeur d’usage® de votre actif, scénarios d’amélioration et ROI, potentiel de création de valeur.
Étude en 2 semaines
ÉTAPE 2
Transformer
Business plan, programmation des espaces et des services, appels d’offres prestataires, suivi des travaux.
ÉTAPE 3
Piloter
Recherche ou création de votre opérateur, déploiement, pilotage.
Le référentiel de valeur d’usage®
5 piliers, 400 critères. Des audits factuels qui permettent de comparer les actifs entre eux.
Bâtiment
Capacité, agilité, attractivité
Espaces
Sécables, évolutifs, multi-occupants
Digital
Données d’usage collectées et partagées
Serviciel
Un site animé offrant des services d’hospitalité, de restauration et d’espaces communs
Exploitation
La qualité d’usage au quotidien, logique hôtelière
Références
Ils ont réinventé leur immobilier avec nous.
43 200 m²
Generali · EOS · Issy-les-Moulineaux
EOS ouvert à la multi-occupation
Densification, refonte des espaces communs, opérateur dédié au Business Center.
74 000 m²
VINCI · L’Archipel · Nanterre
Créer l’opérateur du siège AVISO
4 000 collaborateurs, 19 sièges sociaux en contrat de prestations, un seul opérateur.
17 800 m²
CDC Invest. · Paris 18e
Nouveaux services et contrats flexibles
Socle serviciel, opérateur de coworking.
6 100 m²
Cofiparis · Paris 18e
Un ancien siège devenu lieu partagé
Ancien siège de SeLoger. Création de l’opérateur O65Paris.
3 500 m²
Angevin · Rennes
Densifier un projet neuf
Multi-occupation, socle de services, opérateur.
7 500 m²
Decathlon · Lille
Remonétiser des espaces vacants
Audit, business plan et recherche d’un opérateur.
1 651 m²
Congrégation · Paris 2e
Accompagner une acquisition
Audit, aide à l’acquisition, choix de l’opérateur.
« Dynamic Workplace a su nous aider à réinventer le modèle économique de notre nouveau siège en densifiant les espaces, en l’ouvrant à d’autres utilisateurs, en proposant plus de services, notamment d’hospitalité et de restauration. Résultat : notre siège est plus économique, plus serviciel et plus chaleureux. »
Alexandre Colnot
Directeur immobilier du groupe Angevin
Notre différence
Nous avons nous-mêmes créé des opérateurs.
Notre savoir-faire vient de l’exploitation réelle d’espaces : Wojo (ex-Nextdoor), aujourd’hui acteur clé du coworking en France, l’opérateur du siège de VINCI, O65Paris. Nous savons ce qui fait qu’un site fonctionne au quotidien.
Dynamic Advisory
Audit et conseil
Dynamic Building
Pilotage des travaux
Dynamic Deal
Recherche d’opérateurs
Dynamic Tech
Référentiel valeur d’usage®
Philippe Morel
Fondateur
20 ans dans de grands groupes (Ford, Kering, Crédit Agricole), puis Bouygues à partir de 2006. En 2014, il crée Nextdoor, devenu Wojo, revendu au groupe Accor. Il fonde Dynamic Workplace en 2019.
Cécile de Guillebon
Senior advisor
Ancienne directrice de l’immobilier du groupe Renault, fondatrice d’Esserto, administratrice du groupe ADP et de la foncière Inéa, senior advisor de Dynamic Workplace.
L’essai de Philippe Morel · 2026
Le Bureau Solitaire
Le travail s’est détaché du poste, puis du lieu. Avec l’IA, il se détache des autres. Le bureau ne meurt pas : il devient le lieu qu’on choisit pour ne pas travailler seul.
2000 · 2015
Le papier
Le travail quitte le poste
2015 · 2022
La visio
Le travail quitte le lieu
2023 · aujourd’hui
L’IA
Le travail quitte les autres
85 %
des occupants attendent plus de leur propriétaire, 46 % sont prêts à payer pour l’obtenir
Cushman & Wakefield
35 %
des créneaux de réunion réservés peuvent n’être jamais occupés : les « réunions fantômes »
Chapitre 8
75 %
des salariés français se disent attachés à leur bureau, d’abord pour le lien social
Ipsos BVA pour Icade
Préface de Cécile de Guillebon 10 chapitres Cas : Paris, Lyon, Londres, Milan 10 recommandations pour propriétaires et investisseurs
Recevez l’essai complet (PDF)
Gratuit, 38 pages. Le téléchargement démarre immédiatement.
Vos coordonnées servent uniquement à vous envoyer l’essai et à vous recontacter. Politique de confidentialité
Analyses
Les éclairages de Philippe
Extraits du Bureau Solitaire, septembre 2026
Sur LinkedIn
Philippe Morel8 septembre 2026
Jusqu’à 35 % des salles réservées ne sont jamais occupées. Ces « réunions fantômes » faussent vos taux d’occupation. Mesurer l’usage réel, et non les réservations, change toutes les décisions immobilières.
Le Bureau Solitaire
Philippe Morel8 septembre 2026
L’IA doit absorber la friction opérationnelle (énergie, maintenance, réservations) pour libérer du temps humain au service de ce qu’elle ne sait pas faire : l’accueil, la reconnaissance, le lien.
Le Bureau Solitaire
FAQ
L’immobilier opéré, en clair
Qu’est-ce qu’un immeuble « opéré » ?
C’est un immeuble dont la vie quotidienne (services, accueil, espaces flexibles, commercialisation) est confiée à un opérateur. Il se loue mieux, s’occupe davantage et crée plus de valeur pour son propriétaire.
Qu’est-ce que la valeur d’usage® ?
La combinaison de la qualité d’usage d’un immeuble (ce qu’il offre) et de son intensité d’usage (son utilisation réelle), mesurée par notre référentiel de 400 critères.
Intervenez-vous seulement sur des bureaux ?
Non. Nous accompagnons aussi des projets de logement, de commerce et de sites industriels, dès lors que l’usage peut être densifié, partagé et opéré.
Qu’est-ce que le diagnostic flash de Valeur d’Usage® ?
Ce que vous recevez :
- Une analyse de la performance de votre site sur les 5 piliers : bâtiment, espaces, digital, services et exploitation
- Une proposition de plan d’amélioration : réglementation, performance, prestations, modèle économique
- Un business plan simplifié
Diagnostic flash
Et si votre immeuble devenait un avantage concurrentiel ?
30 minutes avec Philippe pour parler de votre actif. Vous repartez avec un premier éclairage factuel sur son potentiel.
Philippe Morel, fondateurphilippe.morel@dynamic-workplace.com06 98 51 98 07
ou écrivez-nous
30 min · Échange découvertePhilippe Morel · Visio
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