Depuis 4 ans, la notion de « qualité de vie » au travail s’est installée comme une évidence, à la fois pour les entreprises à la recherche de nouvelle croissance ou de réinvention, comme pour les professionnels de l’Immobilier tertiaire qui cherchent à renforcer la commercialité de leurs actifs.
Depuis 4 ans, la notion de « qualité de vie » au travail s’est installée comme une évidence, à la fois pour les entreprises à la recherche de nouvelle croissance ou de réinvention, comme pour les professionnels de l’Immobilier tertiaire qui cherchent à renforcer la commercialité de leurs actifs.
Mais la compréhension de l’évolution des besoins est encore récente. Elle n’a pas encore permis d’aligner les attentes des entreprises utilisatrices ou la qualité réelle de l’usage des bâtiments tertiaires. Car les acteurs immobiliers sont extraordinairement « verticalisés » : brokers, conseils utilisateurs, restaurants d’entreprise, facility manager, property manager, promoteurs, constructeurs, propriétaires bailleurs. A contrario, les attentes des utilisateurs de toutes tailles se sont massivement « horizontalisées » ces dernières années sous l’impulsion des nouvelles générations et des nouveaux outils digitaux : réduction du siège social « core » et organisation « liquide » des équipes, accès « full-services » et H24, animations communautaires autour du bien-être ensemble, et réduction des coûts d’usage par un paiement « on-demand ».
Puisque les acteurs historiques tardent à évoluer, de nouveaux opérateurs issus d’univers plus « customers friendly » ont su reconnaître une forte opportunité de création de valeur grâce à leurs offres « co » : coworking, coliving, et bientôt cofooding, coshooping…
Concernant plus spécifiquement le coworking, son développement a jusque-là été porté par des opérateurs qualifiés de « durs » car ils imposent un cahier des charges strict au travers d’une prise à bail âprement négociée. Mais ce modèle ne correspond finalement qu’à « seulement » 15 à 20% du marché de la consommation immobilière flexible.
Il reste donc un marché à (re)prendre, celui des 80% des actifs qui doivent de toute façon intégrer une logique servicielle plus adaptée aux nouvelles attentes des entreprises utilisatrices, sans pour autant pouvoir mettre en place un opérateur « preneur à bail ». On parle alors d’opérateurs « light ».
Dans ce contexte, très peu d’acteurs comme HaveAGooDay ont compris l’intérêt d’être un opérateur « light » qui vient apporter un service « humain » fortement attendu des utilisateurs, évoluant vers le rôle d’animateur de communautés locales, nécessitant peu de CAPEX, sur une base contractuelle simple, sans bail.
Ce marché émergent va croître très rapidement, d’autant plus que la proposition de valeur est extensible (la notion de service aux utilisateurs est sans limite) et pourra progressivement remonter la chaîne de valeur en intégrant ou pilotant des activités de brokerage, de facility management ou de restauration collective, voire de property management.
La capacité « humaine » à animer des communautés locales, tout comme le pilotage digital des bâtiments, la connaissance et la maintenance techniques/technologique, nécessiteront des investissements dans l’outillage IT, des expertises complexes et un rayonnement international.
Tout milite pour que 2 à 3 acteurs internationaux s’installent durablement sur ce marché. Parmi les mieux placés, les acteurs du facility management car ils ont aujourd’hui la connaissance des actifs… mais auront-ils la volonté de (re)découvrir leurs clients et d’adapter leur savoir-faire ?
Philippe Morel, co-fondateur – Président de Dynamic Workplace.
