La Valeur d’Usage , la clé ⇩

Acquisition immobilière Valeur d'Usage®, la clé !

Comment la Valeur d'Usage peut optimiser l'acquisition d'un actif immobilier?

Dans le contexte actuel incertain de l’immobilier en France, il est essentiel de prendre des décisions éclairées lors de l’acquisition d’un actif. Une approche judicieuse consiste à compléter l’analyse financière d’un actif par la notion de valeur d’usage® et notamment à travers la réalisation d’un Diagnostic de Performance d’Usage®. Cette notion se compose de deux éléments clés : la qualité d’usage et l’intensité d’usage.

La qualité d’usage mesure la capacité d’une structure bâtimentaire à accueillir tous les usages nécessaires. En d’autres termes, il s’agit d’évaluer si le bâtiment est adapté aux attentes d’usage des occupants actuels ou futurs. Ces attentes reposent sur des sujets variés : le bâtiment, les espaces, le digital et les services. Un bâtiment avec une bonne qualité d’usage garantit que le bâtiment est ou peut être partageable et assure alors sa flexibilité dans le temps.

L’intensité d’usage, quant à elle, mesure l’utilisation réelle du bâtiment, tant dans sa fréquence d’utilisation que dans la diversité des activités et du public qu’il accueille. L’intensité d’usage repose sur la mise en place d’un opérateur dans le bâtiment. L’opérateur est en quelque sorte l’hôtelier des immeubles tertiaires. Ce nouveau métier rassemble toutes les compétences existantes de l’hospitalité à la maintenance technique, en passant par l’entretien et la collecte de données, mais avec un sens inédit de la satisfaction client.

C’est un indicateur précieux de la viabilité à long terme d'un actif immobilier.

En évaluant la valeur d’usage® d’un actif immobilier, les investisseurs peuvent prendre des décisions d’acquisition documentées et rationnelles.

Par exemple, un bâtiment avec une qualité d’usage élevée mais une faible intensité d’usage pourrait indiquer un potentiel inexploité, tandis qu’un bâtiment avec une intensité d’usage élevée mais une faible qualité d’usage pourrait nécessiter des rénovations pour maintenir sa viabilité.

Au contraire, un bâtiment avec une haute qualité d’usage et une haute intensité d’usage se définit comme un bâtiment à haute valeur d’usage®.

Cela signifie qu’il est prêt à accueillir différents types d’usages ce qui garantit alors sa résilience dans le temps.

En conclusion, la valeur d’usage® est un outil précieux pour les investisseurs immobiliers. Effectuer un Diagnostic de Performance d’Usage® lors de l’évaluation d’actifs potentiels permet alors de prendre des décisions d’acquisition fiables et optimiser leur portefeuille immobilier.

Quels sont les différents taux d’occupation et comment les optimiser ?

Employés en train de brainstormer

Entre crise sanitaire, télétravail et démotivation des collaborateurs : le taux d’occupation des immeubles de bureaux est en baisse constante. Dans un contexte où l’immobilier représente le deuxième poste de coût pour les entreprises après la masse salariale, l’optimisation des m2 est un enjeu majeur pour les dirigeants. Comment faire face à la baisse du taux d’occupation ? 

QU’EST-CE QUE LE TAUX D’OCCUPATION ?

Il existe deux types de taux d’occupation : le taux d’occupation théorique et le taux d’occupation réel. Le taux d’occupation théorique est calculé en fonction du capacitaire du bâtiment. Le capacitaire représente la surface occupable de l’immeuble, d’un point de vue règlementaire et sécuritaire. Le taux d’occupation théorique indique le nombre de postes de travail par rapport au capacitaire du bâtiment. Le taux d’occupation réel se distingue du taux d’occupation théorique, car il correspond au nombre de postes de travail réellement utilisés en moyenne dans l’immeuble de bureaux. 

Bien avant la crise sanitaire, le taux d’occupation réel des immeubles de bureaux était en déclin. Dans un contexte post crise, la démocratisation du télétravail a fait chuter drastiquement ce taux d’occupation réel. En effet, en septembre 2021, 3 992 000m2 de bureaux étaient vacants en Ile de France (Immostat, Octobre 2021). Il est primordial aujourd’hui pour les entreprises de mettre des solutions en place pour optimiser ce taux d’occupation réel. 

LE TAUX D’OCCUPATION RÉEL : UN INDICATEUR DE LA SANTÉ DE L’ENTREPRISE

Un taux d’occupation réel bas est un indicateur d’alerte impactant le bon fonctionnement de l’entreprise. Tout d’abord, d’un point de vue financier, des surfaces inoccupées représentent des pertes financières importantes qui s’amplifient avec la hausse du prix de l’immobilier. Par ailleurs, le taux d’occupation réel impacte la productivité des collaborateurs. La baisse d’interactions et d’échanges entre les équipes affectent négativement leur motivation et leur efficacité. Enfin, un environnement de travail inutilisé rend la diffusion de la culture d’entreprise considérablement plus difficile.  

Ainsi, il est essentiel pour les entreprises de veiller à garder un taux d’occupation réel haut. Au-delà de l’aspect économique, le taux d’occupation réel est un levier de succès pour l’entreprise. Dans cette optique, l’entreprise se doit de rendre son environnement de travail plus attractif

DYNAMIC WORKPLACE ÉVALUE ET OPTIMISE LE TAUX D’OCCUPATION DES IMMEUBLES DE BUREAUX

Dynamic Workplace optimise les surfaces inoccupées des immeubles de bureaux afin de faire redonner envie aux collaborateurs de consommer leurs espaces de travail. Le savoir-faire de Dynamic Workplace repose sur une rentabilisation des espaces par les usages qui seront réellement au service des collaborateurs. En effet, si les collaborateurs ne se sentent pas bien dans leur environnement de travail, ils n’y resteront pas. Les entreprises veulent offrir un niveau de confort élevé et des conditions de travail optimales pour permettre à leurs collaborateurs d’être performants. Ainsi, le taux d’occupation réel augmente de manière naturelle. 

L’accompagnement de Dynamic Workplace pour évaluer et optimiser le taux d’occupation réel consiste à faire une refonte globale de l’espace selon le modèle DWS (Dynamic Working System) :  

  • La Core Zone : espace de travail individuelle, privative et confidentielle pour les moments de travail seul ou en équipe ; 
  • La Share Zone : espace de travail partagée et collaborative aux usages multiples qui dynamise les échanges ; 
  • La Life Zone : lieu d’accueil, de détente et d’échanges qui impulse toute l’énergie du bâtiment.  

Pour ce faire, l’accompagnement est composé de deux étapes clés. Premièrement, un audit est réalisé afin de faire un état des lieux. L’audit comprend d’abord une partie technique pour toutes les installations du bâtiment, une partie programmative pour l’agencement des lieux et enfin une partie autour des usages et sur la façon dont les collaborateurs consomment l’espace. Deuxièmement, une étape de conseil workplace débute avec un accompagnement à la conception et à la réalisation des nouveaux espaces. 

Dynamic Workplace accompagne ainsi les entreprises dans l’évaluation de leurs espaces ainsi que dans l’optimisation de leurs surfaces et des usages afin qu’ils soient au service des collaborateurs. 

Guide – Comment éviter la sous-occupation de vos espaces ?

taux d'occupation des bureaux

D’après le rapport ImmoStat du troisième trimestre 2021, presque 93% du parc tertiaire était loué. Pourtant, ces surfaces étaient loin d’être toutes utilisées. En effet, d’après les audits réalisés par Dynamic Workplace, seulement 20% des postes de travail étaient occupés en 2021. C’est un phénomène qui tend à s’aggraver avec la transformation des modes de travail. Cela représente un manque à gagner à tous les niveaux, et il s’agit aujourd’hui d’implémenter des usages mutualisés dans les espaces de travail.

Alors, comment éviter la sous-occupation de vos espaces tertiaires ? Découvrez les étapes clés à mettre en place dans ce guide Dynamic Workplace !

Téléchargez le guide sur le taux d'occupation

Zéro carbone : vers une consommation plus responsable des espaces de travail

Zéro carbonne - Philippe Morel Dynamic Workplace

Aujourd’hui plus que jamais, les entreprises ont un devoir d’exemplarité et se doivent d’adopter un comportement environnemental vertueux : le zéro carbone. Pour agir efficacement contre le réchauffement climatique, la réduction de l’empreinte carbone est de mise. Or la consommation abusive de m2 est un véritable fléau puisqu’elle représente de 500 à 800 kg de CO2 par m² de bureaux (source : Ademe 2021). Comment inverser la tendance ? 

— MAINTENIR LA BAISSE DES ÉMISSIONS DE GAZ DUES À LA PANDÉMIE  

L’empreinte carbone est un indicateur qui vise à évaluer l’impact sur l’environnement, et plus particulièrement les émissions de gaz à effet de serre, liées à cette activité. D’après le Haut Conseil pour le Climat, les émissions de CO2 devraient avoir baissé de 7 % à 9 % en 2020, en raison des mesures de confinement. Cependant, sans la mise en place d’initiatives « vertes » dans les plans de relance économique, les experts craignent un nouveau rebond. Selon l’ONU, il faudrait réduire chaque année les émissions de gaz à effet de serre de 7,6 %, entre 2020 et 2030 pour espérer limiter le réchauffement climatique et les catastrophes qui en résultent. Pour les entreprises, s’engager en faveur de la préservation de l’environnement n’est plus une option, c’est une nécessité. Post crise, alors que le retour au travail en présentiel a sonné, un regain économique est attendu. Il est temps pour les entreprises de redéfinir leur modèle d’organisation et de veiller à minimiser leur empreinte carbone afin que l’année 2020 ne soit pas une exception, mais marque au contraire, une tendance durable de baisse des émissions de CO2. 

— POURQUOI OPÉRER CETTE TRANSITION ?  

La transition vers un comportement environnemental plus respectueux présente de nombreuses opportunités. Cela permet aux entreprises de faire face plus facilement aux nouvelles réglementations telles que le Décret Tertiaire, et de préserver, pour les propriétaires utilisateurs, la valeur patrimoniale de leur actif. En termes d’image de marque comme de marque employeur, cet engagement est également un élément clé de confiance pour un nombre croissante de parties prenantes qui attendent de l’entreprises des engagements clairs en termes de développement durable et de RSE. C’est à la fois un élément indispensable pour attirer et fidéliser les talents mais c’est aussi un moteur d’engagement pour les collaborateurs qui se retrouvent dans les valeurs de l’entreprise. C’est enfin le propre d’une entreprise résiliente, qui sait remettre en question ses fonctionnements et démontrer sa capacité d’adaptation. Enfin, lorsque cette transformation est correctement effectuée, elle permet à l’entreprise de faire des économies. Le coût par collaborateur baisse considérablement tout en améliorant la qualité de leur expérience.

— QUELLES SOLUTIONS POUR LES ESPACES DE TRAVAIL ?

Le plus difficile est sans aucun doute de définir une expression de besoins, au regard du fonctionnement actuel mais aussi future des équipes et des organisations. Un indicateur peu maitrisé et pourtant clé est celui du taux d’occupation réel des espaces : appréhender le potentiel de son immeuble, optimiser le nombre et les types de postes de travail, piloter l’usage réel qu’en font les collaborateurs. Une fois cette démarche engagée, l’entreprise recalculera son besoin réel de m², avec (très souvent) la surprise de constater que 30% à 50% de ses surfaces n’ont finalement plus d’utilité opérationnelle : passage à la GED et chute des impressions et stockage de papiers, suppression des armoires, multiplication des espaces collaboratifs, tout cela concoure à un usage des m² plus raisonnable et surtout plus efficace pour les équipes. Le flex-office est un élément optionnel qui pourra accroître encore le gain de surfaces.   

Mais que faire de ces surfaces louées et inutilisées ? L’entreprise peut tenter de renégocier son bail auprès de son propriétaire-bailleur. Elle peut également (et surtout) tirer profit de ces surfaces déjà équipées en proposant une offre de “corpoworking” auprès des entreprises de son écosystème. Pour cela, le recours à un professionnel tel que Dynamic Workplace apportera les outils, les process et surtout la force commerciale pour remonétiser ces espaces.  

Enfin, l’engagement de tous les résidents, collaborateurs et clients du corpoworking, sera évidemment indispensable pour atteindre les objectifs de réduction des consommations d’énergie. Pour cela, le pilotage des data d’usage et les retours d’information se feront grâce notamment aux nouvelles plateformes digitales bâtimentaires et servicielles.  

Être vertueux tout en renforçant le fonctionnement de l’entreprise et en réduisant ses coûts, c’est aujourd’hui possible. L’objectif “Zéro Carbone” devrait être non seulement bénéfique pour la planète mais aussi pour l’entreprise, ses équipes et ses clients.  

Par Philippe Morel, co-fondateur et président de Dynamic Workplace  

Pourquoi le retour au bureau ne sera pas évident ?

Retour au bureau des collaborateurs

Selon l’Etude Malakoff Humanis 2021, 56 % des salariés sont favorables au retour au bureau. Pour autant, le télétravail a ancré certaines habitudes de confort chez les collaborateurs auxquelles ils ne sont pas prêts à renoncer. Si le travail à distance va s’inviter durablement dans les entreprises, le quotidien des collaborateurs sera désormais hybride. Pour accueillir de nouveau les collaborateurs, les entreprises doivent adapter leur offre servicielle ainsi que leurs espaces de travail. 

IMPLÉMENTER DES SERVICES AU CŒUR DE L’ENTREPRISE

Temps de trajet supprimé, livraison à domicile, alimentation saine, activité sportive… Pendant le télétravail « forcée », les collaborateurs ont acquis de nouvelles habitudes qui leur confèrent un meilleur équilibre vie pro/perso. Pour que les salariés gardent le même niveau de motivation, il faut que l’entreprise continue de répondre à ces habitudes. 

Pour cela, il existe des solutions. L’idée est d’intégrer des services qui donnent envie aux collaborateurs de revenir au bureau, en s’inspirant notamment des services hôteliers. L’entreprise se doit donc de proposer des services qui facilitent leur quotidien et qui répondent à leurs besoins avec le même standing qu’un grand hôtel. Conciergerie, réception et envoi de colis, restauration, pressing, cours de sport, ateliers et animations… L’offre de service doit être personnalisée et privilégier le rapport humain afin de mettre l’expérience collaborateur au premier plan. Investir dans le bien-être des collaborateurs et l’environnement de travail n’est pas uniquement l’apanage des GAFAM. 

Dans le contexte actuel, il convient de fidéliser les collaborateurs, mais également d’attirer de futurs talents. L’ajout de services au sein de l’entreprise contribue à faire du lieu de travail une réelle vitrine qui sert l’identité de la marque. Ainsi, chaque entreprise ajustera les services qu’elle propose en fonction de sa culture d’entreprise.

AGENCER DES ESPACES DE TRAVAIL FLEXIBLES  

Avec la normalisation et la généralisation du télétravail, de moins en moins de collaborateurs seront présents au bureau simultanément. Cette modification du taux d’occupation va pousser les bureaux à évoluer et à s’adapter pour répondre aux demandes des collaborateurs. 

Les entreprises vont avoir besoin de moins de surface, mais de meilleures surfaces. Il s’agit donc d’effectuer une transition en douceur vers des environnements de travail dynamiques. Pour cela, il faut comprendre leur fonctionnement : savoir à quelles demandes ils répondent et définir les règles de vie qui s’appliquent à ces nouveaux espaces. L’apparition de postes de travail non attribués nécessitera notamment un accompagnement au changement au niveau de l’équipe dirigeante et des collaborateurs. 

D’autre part, si la plupart des salariés souhaitent revenir au bureau par manque d’interactions sociales, la crise n’a pas évincé le besoin d’un bureau comme lieu de production. Il faut donc repenser les locaux en répartissant équitablement les espaces d‘échanges et ceux propices à la concentration, seul ou en équipe. La présence des collaborateurs au bureau doit avoir du sens que ce soit pour un travail collectif ou individuel.

PAR OÙ COMMENCER ? 

Pour intégrer les modes de travail flexibles en entreprise, un accompagnement est nécessaire. Faire moins mais mieux ça ne se fait pas tout seul ! Tout d’abord, l’entreprise doit se faire aider pour définir ses besoins. En effet, chaque entreprise aura des exigences différentes, selon son rapport télétravail/présentiel, la typologie des espaces dont elle dispose et des services à incorporer. Ensuite, il s’agit d’identifier les besoins de l’entreprise selon son contexte : déménagement, transformation des bureaux, besoin de remonétiser les espaces, diminution ou augmentation des effectifs, etc. Il existe une solution pour chaque besoin.

Pour la trouver, il ne faut pas négliger l’utilité d’un accompagnement au changement conduit par un expert. C’est un ajustement indispensable pour une transition prospère. La façon de consommer les nouveaux espaces de travail fait partie intégrante de leur réussite. Pour cela, intégrer un opérateur d’espaces de travail peut s’avérer judicieux. Il sera alors garant de la gestion bâtimentaire, d’une qualité de service premium et de l’animation de la communauté au quotidien.

Le mode de travail hybride se doit d’être au service du bureau. Pour y parvenir, l’entreprise doit anticiper les besoins de ses collaborateurs. Ainsi, l’entreprise peut fournir un environnement professionnel qui définira le monde du travail dans un avenir proche.

Par Mathieu Gémon, co-fondateur et directeur général de Dynamic Workplace  

Volum s’invite dans #Thebox

Volum, l’outil 2.0 de recherche de bureaux en prestation de services, s’invite dans #TheBox by DW* INSIDE ! C’est Fatinia El Shekshaky, Head of Sales, qui vous parle de l’importance du choix de l’espace de travail pour les collaborateurs. C’est dans la boîte !

À propos de Volum :

Volum est l’outil indispensable pour trouver un bureau en prestation de services. De 1 à 10 000 collaborateurs, nous avons une multitude d’offres à vous proposer. Gratuit, simple, rapide : vos bureaux n’importe où en France, adaptés à vos besoins à travers des offres flexibles.

Pour plus d’informations sur Volum, visitez leur site Internet.

Le cash management au secours des espaces de travail ?

Le cash management désigne le conseil et la mise en place de solutions de gestion à une problématique financière : c’est un processus d’optimisation de trésorerie. Alors que le télétravail prend de plus en plus d’ampleur dans le monde de l’entreprise, comment rentabiliser les espaces délaissés et offrir une nouvelle vocation aux bureaux afin qu’ils ne soient pas désertés par les collaborateurs ?  

L’INCIDENCE DE L’AVÈNEMENT DU TÉLÉTRAVAIL 

Les mérites du télétravail ne sont plus à vanter. Face à la volonté grandissante des collaborateurs et des entreprises d’intégrer durablement le télétravail dans le quotidien de l’entreprise, cette organisation du travail s’implémente à une vitesse exponentielle. Et les résultats positifs ne se font pas attendre ! Les équipes sont plus performantes, les collaborateurs jouissent d’une meilleure qualité de vie et d’un meilleur équilibre entre vie privée et vie professionnelle et les entreprises font des économies significatives. Le taux d’occupation réel des bâtiments franciliens a considérablement baissé durant ces 10 dernières années pour atteindre en moyenne 30 à 40%. La démocratisation du télétravail ne fait qu’accélérer cette baisse et laisse des espaces vacants à fort potentiel.  Pour autant, la fulgurance du télétravail soulève de nouvelles questions. Alors que le bureau reste le principal lieu de rencontre des collaborateurs, comment éviter la déperdition de contact humain ? Que faire de ces nouveaux espaces vacants ? Et pour quelles raisons vient-on au bureau aujourd’hui ?  

TROIS SOLUTIONS POUR OPTIMISER DES ESPACES VACANTS  


À mesure que les usages changent, il convient de se demander quelle est la raison d’être du bureau. S’il n’existe plus aujourd’hui de raison valable d’aller au bureau du lundi au vendredi de 9h à 18 h, il s’agit donc de trouver une nouvelle vocation à cet espace inoccupé. Mais quelles sont les options dont disposent les entreprises ? L’entreprise a la possibilité de renégocier son bail avec le propriétaire. Une démarche pour le moins fastidieuse et qui a aussi l’inconvénient d’être définitive. En effet, une fois les espaces restitués, il n’y a pas de retour en arrière possible. Bien qu’envisageable, cette solution ne répond pas au besoin de flexibilité de l’entreprise d’aujourd’hui. Avec l’autorisation du propriétaire, l’entreprise peut sous-louer les surfaces concernées. Mais cela implique d’ouvrir son siège social à un acteur inconnu et organiser une cohabitation n’est pas toujours évident, d’autant que l’entreprise reste toujours garante du paiement du loyer. Enfin, l’entreprise peut choisir d’intégrer un opérateur d’espaces tertiaires pour packager une offre d’abonnement proposant postes de travail et services, la commercialiser et la gérer. Ce nouveau concept offre les garanties et la flexibilité attendues par l’entreprise. Cela permet également de booster l’attractivité du siège de l’entreprise en le réinventant pour donner envie aux salariés de venir s’y retrouver, que ce soit pour travailler ou pour créer du lien.  

COMMENT TRANSFORMER LE BUREAU POUR LUI REDONNER DU SENS ? 


Pour retrouver leur utilité, les espaces de travail doivent répondre aux nouvelles attentes et apporter une réelle plus-value. L’objectif est de consommer moins, mais mieux, de réduire les surfaces pour financer quelques investissements indispensables aux bureaux de demain. Disposer d’espaces attractifs permet de booster la marque employeur de l’entreprise. Dans la course à l’innovation, les espaces serviciels et dynamiques avec un hub de coworking permettent d’attirer les talents, de les retenir et de baisser la charge mentale des collaborateurs. Avec la crise du Covid-19 qui génère une profonde anxiété, le rôle de l’entreprise est aussi de véhiculer une atmosphère positive pour rassurer les équipes. Enfin, des espaces de travail performants suscitent l’engagement. Adaptés aux nouvelles contraintes, ils apportent de la sécurité aux collaborateurs, mais aussi de l’efficience dans l’organisation du travail. Les salariés sont conscients qu’ils peuvent venir au bureau pour travailler dans des conditions optimales s’ils le souhaitent.  

Aujourd’hui, les entreprises vivent une situation inédite depuis l’après-guerre. Cette transformation accélérée ne peut s’effectuer sereinement qu’avec une équipe rassurée et mobilisée et des espaces adaptés, attractifs et serviciels, pensés pour satisfaire des attentes évolutives. Si investir durant cette période n’est pas évident, il est urgent d’oser revoir sa consommation de m², d’adapter sa stratégie immobilière à la lumière des besoins réels de l’entreprise et d’intégrer l’immobilier dans ses principales actions de cash management. Pour y parvenir, il existe aujourd’hui une nouvelle catégorie d’acteurs immobiliers, l’opérateur d’espaces tertiaires, qui saura organiser, gérer, commercialiser et optimiser les espaces vacants des entreprises.  

Par Mathieu Gémon, co-fondateur et directeur général de Dynamic Workplace  

Zoom sur LP Promotion

DW* INSIDE vous présente Pierre Aoun, Directeur Général de LP Promotion !

TOUT D’ABORD, POUVEZ-VOUS PRÉSENTER LP PROMOTION ?

Le Groupe LP Promotion, fondé en 1996, s’est imposé en seulement deux décennies en tant qu’acteur incontournable sur le marché de l’immobilier résidentiel dans les agglomérations de Toulouse et de Bordeaux ainsi que sur le Bassin d’Arcachon. Depuis 2019, il étend son développement sur l’ensemble de la Nouvelle Aquitaine (depuis La Rochelle jusqu’à l’axe Bayonne-Anglet-Biarritz) et à l’Ile-de-France.

Nous avons une triple compétence intégrée au sein de notre Groupe : promotion immobilière, commercialisation et gestion. En effet, nous gérons notamment les résidences services que nous réalisons.

Nous nous adressons à une clientèle d’accédants à la propriété et d’investisseurs de proximité avec une offre complète : résidence principale, accession à la propriété, logements premium, résidences services étudiantes, coliving & seniors.

D’OÙ VIENT VOTRE IMPLICATION DANS LA R&D ET L’INNOVATION ?


En réponse à l’évolution des enjeux de développement durable et des attentes de nos parties prenantes nous avons créé, en 2016, le service Recherche & Développement. Depuis sa création, par la recherche de partenariats ou le développement de projets en lien avec des acteurs engagés (architectes, bureaux d’études, etc), nous faisons évoluer nos modes de construction pour favoriser une construction décarbonée et étudions finement les enjeux et les usages projetés sur nos projets, depuis la qualité du logement jusqu’à la biodiversité du site ou encore la favorisation du lien social. Les grands projets auxquels nous répondons nous poussent souvent à être force de proposition et nous “engagent” à innover.

Par ailleurs, afin d’asseoir notre politique RSE tout en travaillant à son amélioration continue, nous avons entrepris en 2018 de structurer notre politique RSE selon la norme internationale ISO 26000 et avons obtenu le label « Engagé RSE » (niveau 2 « Progression »). La mise en place d’un comité RSE interdisciplinaire engageant les membres du comité de Direction et des salariés nous permet aujourd’hui de poursuivre avec chacun et à tous les niveaux (vie de l’entreprise, RH, commercialisation, construction…) le déploiement de notre politique de développement durable. Aussi, nous visons le niveau supplémentaire “confirmé” à l’horizon de notre prochain audit fin 2021. 

Enfin, un « Directeur RSE, organisation et transformation » a rejoint nos équipes au 4 mai 2020. Il est notamment en charge des process, des audits, de la formation de nos équipes. Il travaille de concert avec le service R&D pour déployer la RSE et l’innovation au sein du Groupe. Cette ouverture de poste démontre l’importance de la RSE dont nous avons pris la pleine mesure depuis 2018 en obtenant le label « Engagé RSE » et que nous avons choisi de placer au cœur de l’entreprise, de sa structuration, de sa transformation et de son développement.

La crise sanitaire actuelle nous pousse à nous réinterroger sur nos relations avec nos parties prenantes, sur la façon de mieux prendre en compte les dynamiques sociétales (à la fois environnementales, sociales et de gouvernance) dans notre gestion. Dans un contexte aujourd’hui incertain, la voie de la RSE que le Groupe a souhaité suivre sera l’opportunité de démontrer que s’investir pour être une entreprise plus résiliente, qui anticipe mieux et qui contribue mieux est un gage de réussite.

VOUS AVEZ FAIT DU BIEN VIVRE ENSEMBLE UN DE VOS OBJECTIFS, POURQUOI ET QUELS SONT LES MOYENS QUE VOUS PRIVILÉGIEZ ?


Oui complètement ! Avec l’augmentation des besoins à satisfaire en lien avec l’explosion démographique, le mot d’ordre est qu’il faut « construire plus, mieux et moins cher » mais l’enjeu de demain est surtout de construire différemment.

L’immobilier doit s’adapter aux problématiques inhérentes à notre société contemporaine : nouveau rapport à la propriété, vieillissement de la population, changement des modèles de famille, respect de l’environnement, place du digital et des nouvelles technologies, besoin de lien social.

Certes cela représente un défi pour un promoteur immobilier mais lui ouvre également la voie pour jouer un nouveau rôle. Le promoteur immobilier doit anticiper et s’adapter aux besoins et aux usages de demain pour créer des logements modernes, intelligents, modulables, plus respectueux de l’environnement, au « service » de ses habitants et créateur de lien social. Cela nécessite d’adopter une vision beaucoup plus transversale du métier.

C’est dans cette logique que LP Promotion travaille au quotidien. Les qualités fondamentales des logements que nous concevons répondent à une partie significative des attentes de nos concitoyens. Pour autant, il nous est apparu opportun d’explorer de nouvelles situations spatiales en allant à la rencontre des évolutions sociétales et des modes de vie.

Ceci nous conduit à proposer une offre renouvelée, attentive aux modes de vie émergents et aux nouveaux usages :

  • Le logement en cohabitation (pour nos grands projets de résidences services étudiantes et coliving) avec le souhait, exprimé par une partie croissante de la population, toutes catégories d’âges confondues, de « partager » un logement.
  • Le logement intergénérationnel est empreint de valeurs fortes : solidarité, transmission et partage. Notre objectif est de valoriser la mixité intergénérationnelle pour favoriser le “vivre ensemble” au sein d’un cadre de vie convivial et chaleureux : espaces communs mutualisés permettant de se retrouver pour partager de bons moments entre voisins, application communautaire facilitant les échanges de services, présence rassurante d’un régisseur garant du lien social… Nos résidences intergénérationnelles offriront ainsi aux jeunes, aux familles et aux seniors l’opportunité de bénéficier de l’aide, de l’attention, de l’expérience et du service de chacun tout en préservant leur intimité au sein de logements conçus pour leur bien-être.
  • Le coworking « Head & Work » : concept novateur de coworking, Head & Work offre l’opportunité de profiter d’espaces de travail flexibles, avec un haut niveau de services et accessibles financièrement afin de réconcilier vie professionnelle et personnelle sans efforts. Start-up, PME, freelance, dirigeants ou salariés y trouveront bien plus qu’un bureau : un véritable lieu de partage et d’épanouissement. Chaleur humaine, plaisir et professionnalisme sont les maitres-mots mis au service d’une communauté de Head & Workers en quête de réussite.

Tout ce qui précède témoigne d’une volonté de mettre en œuvre une grande diversité de configurations spatiales permettant de générer autant de manière d’habiter. L’enjeu étant d’offrir une véritable diversité, susceptible de créer une dynamique urbaine riche et multiple.

Allant au-delà du rôle de bâtisseur, LP Promotion a la volonté de créer de véritables lieux de vie, de mettre la convivialité et le bien-être au cœur du projet de construction. Cette volonté se traduit par la recherche de projets architecturaux de qualité, la mise en œuvre d’espaces verts et de lieux de rencontre voués à créer du lien entre les habitants. C’est ainsi que nous mettons en place dans certaines de nos résidences un jardin partagé ou des espaces verts communs pour créer du lien entre les habitants.

Nous avons également notre propre réseau social au sein des résidences de service afin de permettre aux habitants de savoir ce qui se passe dans celles-ci. Cette application communautaire et collaborative permet d’animer la résidence, de créer des évènements, de mettre à profit tous les talents et compétences des résidents (cours de guitare, soutien scolaire, bon plans, prêt de matériel…). Elle a pour but de favoriser l’entraide et la convivialité.

Par ailleurs, dans le but d’innover pour mieux accompagner le logement d’aujourd’hui et de demain, nous travaillons avec des start-up pour placer les innovations au cœur de nos projets. L’année dernière, nous avons signé un partenariat avec l’écosystème de start-up IoT Valley qui marque le début d’une collaboration destinée à favoriser l’identification d’innovations et leur intégration dans les projets de résidences services du Groupe. Il est parfois complexe d’identifier des solutions intéressantes et pérennes dans le monde des start-up, sans cesse en évolution. Cette démarche sera désormais facilitée grâce à l’appui des équipes de l’IoT Valley. Leur expérience de mise en relation entreprises/start-up, tout comme leur connaissance approfondie de cet écosystème foisonnant est au service de la volonté affichée de LP Promotion de se tourner vers les innovations à même de faciliter le quotidien de ses résidents et responsables de sites.

POUVEZ-VOUS NOUS DÉTAILLER VOS AXES DE DÉVELOPPEMENT ?

  • Le développement de notre activité en résidences gérées (étudiants, coliving, seniors) et le lancement de nouveaux concepts tel que le coworking (Head & Work) via notre filiale de gestion Privilege Services.
  • La poursuite du renforcement de son offre à l’accession à la propriété en s’appuyant sur des dispositifs avantageux comme la TVA à taux réduit, l’accession à prix maîtrisé, le prêt à taux zéro ; tout cela dans le respect de notre philosophie de proposer des logements toujours plus vertueux et plus innovants en adéquation avec leur environnement.
  • Le développement national du Groupe en agences avec :
    • L’ouverture d’une agence à Boulogne-Billancourt en 2019 et d’une seconde antenne dans l’est parisien sous 18 mois. Ces deux agences franciliennes permettront la poursuite de notre développement en Ile-de-France, une région qui constitue un relais de croissance naturel pour le Groupe.
    • L’installation, en septembre 2020, des équipes opérationnelles d’Occitanie dans une nouvelle agence place Wilson à Toulouse. Cette agence toulousaine permettra de libérer de la place au sein des locaux du siège pour faciliter la croissance du Groupe.
    • L’extension de l’activité bordelaise pour permettre au Groupe de rayonner sur toute la Nouvelle Aquitaine (depuis La Rochelle jusqu’à l’axe Bayonne-Anglet-Biarritz).

Malgré la crise sanitaire du Covid-19, nous continuons de recruter à Toulouse, à Bordeaux et en Ile de France, principalement au développement foncier pour assurer et poursuivre notre développement national en sécurisant l’approvisionnement de nos projets immobiliers dans les mois et les années à venir. Cette stratégie devrait nous permettre de lancer commercialement plus de 3000 logements / an d’ici 2022.

Interview de Pierre Aoun, Directeur Général de LP Promotion menée par DW* INSIDE.

Comment se préparer à la réouverture des sièges sociaux ?

Au cœur d’une situation inédite due au Covid-19, les habitudes de travail ont été ébranlées. La fin du confinement ne marquera pas le retour massif sur le lieu de travail, mais plutôt un retour graduel entre télétravail et présence au bureau. Comment revenir progressivement à un équilibre ? Quelles sont les étapes à franchir et les priorités à respecter ?   

DÉVELOPPER LES RELATIONS VIRTUELLES 

Management, relations en entreprises, rythme de travail, utilisation des espaces, leviers d’engagement et de motivation des collaborateurs : tous ces aspects de l’entreprise vont être revus. Les entreprises vont notamment devoir réviser leurs exigences d’organisation des équipes, en permettant aux collaborateurs de travailler « d’où ils le souhaitent ». Pour permettre un nomadisme optimisé, les entreprises devront mettre à niveau leurs équipements digitaux, leurs normes de sécurité, mais aussi mettre à jour leurs politiques de management et la formation des équipes. 

RENFORCER LA QUALITÉ DU TRAVAIL EN PRÉSENTIEL

Les grands espaces tertiaires, peu digitalisés, peu serviciels et rarement chaleureux devront faire peau neuve ! Il sera nécessaire de redonner envie aux collaborateurs de venir travailler ensemble, dans la « maison commune » de l’entreprise. De la qualité de ce travail collectif naît la confiance entre les équipes, l’adhésion au projet de l’entreprise, la fierté d’appartenance, et donc la réussite.Pour cela, il faudra à la fois faire des économies sur les m² inutilisés et investir dans les services et l’animation des espaces. C’est grâce à l’intervention d’un opérateur d’espaces tertiaires, garant de la qualité d’usage du lieu de travail et de l’expérience collaborateur, que la « maison commune » se réinvente et devient un réel lieu de vie.

SEUL LE RÉSULTAT COMPTERA

Dans ces temps difficiles, où le besoin de faire des économies sera fort, il est préférable de réduire le nombre de m² que le nombre de collaborateurs. Un m² ne nourrit pas l’entreprise, un collaborateur, oui.Au contraire, il faudra réembarquer les collaborateurs dans une « nouvelle aventure », celle d’une entreprise qui doit relever un défi unique et jamais vécu. L’énergie, la motivation et l’élan produit par une équipe engagée permettra d’alimenter le moteur de l’entreprise, et générer du résultat.Mais avant ça, il faudra réussir le déconfinement !

RÉUSSIR LE DÉCONFINEMENT 

Il s’agit avant tout d’assurer la sécurité des collaborateurs et de les rassurer sur les mesures prises. Pour se faire, il est important de faire circuler l’information de façon homogène mais aussi de former les équipes aux nouveaux process. Les managers devront donner aux collaborateurs l’autonomie nécessaire pour s’adapter au mieux à ce contexte inédit. Réussir le déconfinement, c’est aussi trouver des solutions pour partager à nouveau des moments de convivialité, même à distance. À titre d’exemple, de nombreuses entreprises commencent à utiliser les plateformes d’activités en ligne, comme Move Your Buddy, qui permettent de recréer du lien même à distance ! Enfin, il faudra communiquer sur le challenge de l’entreprise : historique, collectif et intrinsèquement humain. Fixer le cap, dans une mer déchaînée ne sera un pas un luxe, mais une nécessité. 

RESPECTER LES CONSIGNES DE SÉCURITÉ

Dans ce contexte, il faudra faire preuve de solidarité et d’entraide. Le plus dur pour les entreprises reste de se fournir en produits et équipements en quantité suffisante et à prix raisonnables. Si les grandes entreprises ont pour elles la puissance du volume, la situation est plus délicate pour les petites entreprises qui devront donc redoubler d’ingéniosité. Certains collaborateurs préparent déjà leurs masques et équipements : les plus doués en couture s’occupent d’équiper leurs collègues pendant que ceux-ci assurent la mise à niveau des procédures et la distribution des équipements. Par ailleurs, il est évident que les clients vont exprimer des exigences fortes et vont avoir besoin d’être rassurés sur les mesures prises par leurs partenaires. Une entreprise bien préparée sera également sécurisante pour ses clients. 

Par Philippe Morel, co-fondateur et président de Dynamic Workplace

Immobilier tertiaire : qu’est-ce qui valorisera un actif demain ?

La conjoncture économique s’est brutalement assombrie, passant d’une perspective de croissance en 2020 plutôt soutenue en zone euro à une crise sans précédent, bien au-delà de celle de 2008. Il y aura un avant et un après crise du coronavirus, ce qui devrait accélérer le processus de transformation déjà engagé par beaucoup d’entreprises. Dans un contexte où le taux de vacance va significativement augmenter, comment les actifs immobiliers peuvent-ils se démarquer pour être plus attractifs ?

LE TAUX D’OCCUPATION RÉEL DU BÂTIMENT

Pour les entreprises, le poids des coûts fixes liés aux espaces de bureaux est devenu excessif. Pourtant, le taux d’occupation de leurs immeubles tertiaires est rarement maximisé. Il est même en baisse significative depuis le développement du nomadisme et des nouvelles offres de coworking. Près de 40% des espaces étaient déjà peu ou pas utilisés avant la crise. Le taux d’occupation réel du bâtiment est ainsi un indicateur clé qui permet d’appréhender la consommation effective des espaces par les collaborateurs, d’identifier les mètres carrés inutilisés afin de pouvoir leur redonner un usage, de retravailler les qualités d’accueil et de services qui feront que les collaborateurs utiliseront plus et mieux leurs espaces.

Parmi les solutions pour remonétiser des surfaces inutiles, la plus prisée est celle de l’intégration d’un espace de corpoworking, permettant d’accueillir des entreprises et équipes membres de l’écosystème de l’entreprise.

LE MONITORING DU BÂTIMENT

Un bâtiment n’est définitivement plus un simple lieu de travail, mais un véritable outil de gains de productivité, équipés des meilleures technologies de communication, des agencements les mieux adaptés aux travaux à y réaliser et des services les plus pertinents. Au-delà des mètres carrés, l’ensemble de ces prestations représentent un investissement significatif dont il convient de piloter la rentabilité effective. Ceci se fait aujourd’hui au travers de trois typologies de tableaux de bord : celui concernant les data bâtimentaires afin de vérifier le fonctionnement en mode nominal, celui des data d’usages qui illustrent la consommation réelle des espaces et services mis à disposition, et celui qui agrègent les data financières et révèle les sources de monétisation additionnelle. Une meilleure connaissance des habitudes clients signifie des espaces mieux consommés et moins des surfaces inoccupées. C’est aussi l’opportunité de diminuer l’empreinte carbone de l’entreprise.

L’INTÉGRATION D’UN OPÉRATEUR D’ESPACES

Le rôle de l’opérateur d’espaces tertiaires est double : tout d’abord force de conseil en amont sur la conception des usages, sur les équipements digitaux, sur les services, aux côtés de l’entreprise et de ses collaborateurs, comme auprès de l’investisseur. Et ensuite en tant qu’acteur, référent unique au sein du bâtiment, intégrateur de l’ensemble des prestations, garant de la qualité effective des prestations, de la commercialisation et, globalement, du modèle économique. Reprenant les codes de l’hôtellerie et du retail, cet opérateur d’un nouveau genre assure enfin l’animation de la communauté des résidents. Un actif opéré est ainsi un actif souvent moins consommateur de mètres carrés, plus serviciel et plus animé, dont la commercialité est renforcée, donc durablement mieux valorisé.

LES SERVICES ET ANIMATIONS DES ESPACES

Aujourd’hui, l’espace de travail se doit d’être un lieu de vie à part entière. La prise en compte de la QVT et des nouveaux modes de travail est essentielle pour la performance collective. Au-delà de l’agencement et de la flexibilité des espaces, le choix des services constitue également un véritable critère, c’est d’ailleurs un élément qui permet l’attraction et la rétention des talents. Il existe deux types de services, ceux qui ont vocation à réduire la charge mentale des collaborateurs en les aidant dans leurs contraintes personnelles (télémédecine, récupération des colis) et ceux qui apportent de l’agrément au quotidien (sports, activités conviviales et de détente, shopping). Enfin, une bonne animation est la clé d’un environnement de travail épanouissant, elle renforce considérablement le collectif, le sentiment d’appartenance et donc la productivité.

L’ÉCOSYSTÈME DE PARTENAIRES

Dans un monde où l’innovation est permanente, où l’entreprise n’a d’autre choix que d’accélérer sa mutation, son processus créatif est clé. Il doit impliquer le maximum de parties prenantes pour favoriser l’open-innovation. Ainsi, réquisitionner des mètres carrés inutilisés pour inviter des entreprises partenaires à venir vivre l’expérience avec les collaborateurs, renforce considérablement l’inventivité des équipes. C’est le principe même du corpoworking, ou du coworking privatif, dans un grand ensemble tertiaire et pour le compte d’un grand utilisateur. La mise en place d’un écosystème de partenaires se révèle être stimulante pour l’ensemble des résidents de l’immeuble. Cela favorise les rencontres et les échanges, souvent informels, qui nourrissent le process d’innovation.

Par Philippe Morel, co-fondateur et président de Dynamic Workplace