Le microworking : la tendance à suivre de près

Flex-office, télétravail, coworking… le nomadisme gagne drastiquement du terrain en France et réduit l’emprise du poste de travail fixe. Et dans la famille “mobilité”, c’est le microworking qui fait son entrée, permettant aux actifs d’effectuer de courtes séances de travail dans des lieux non prévus à cet effet. Effet de mode ou mode de vie, lumière sur une nouvelle pratique professionnelle aussi balbutiante que prometteuse. 

— DÉJÀ TOUS « MICROWORKERS » ? 

Qu’il y fasse bon travailler ou non, nous avons tous un jour investi un lieu de transport, un café, un hôtel ou un restaurant pour y télétravailler l’espace de quelques minutes ou de quelques heures. Rien d’étonnant à l’heure où le travail mobile vient bousculer les dogmes de l’entreprise rigide et codifiée. Même combat sur notre lieu de travail. Squatter éphémèrement le bureau d’un collègue, une salle de réunion, la cafétéria ou le rez de chaussée de la société est monnaie courante pour les collaborateurs qui, en quête de calme ou – au contraire – d’une ambiance plus énergisante, s’allouent de courtes sessions de travail non loin de leur bureau. Une forme de nomadisme intra-bâtimentaire qui n’a rien de nouveau. Alors oui, nous sommes déjà tous des adeptes du microworking, mais à des degrés divers et bien souvent  de manière « sauvage » et désorganisée. 

— INTÉGRER LE MICROWORKING DANS LE QUOTIDIEN DES ACTIFS

Bien qu’embryonnaire, le marché du microworking émerge progressivement dans l’hexagone au travers d’offres et de produits œuvrant pour une expérience agréable, fonctionnelle et productive. La SNCF a lancé il y a deux ans « Work and Station », qui concerne aujourd’hui plus de 70 gares françaises et propose des espaces équipés de bureaux, prises, wifi et tablettes, gratuits et accessibles à tous les voyageurs. Pour leurs clients et visiteurs, des acteurs comme AEW Europe ou Covéa Immobilier dédient des espaces similaires permettant de travailler vite et bien. Se distingue également la start-up rouennaise Weem dont l’ambition est d’équiper 2000 cabines acoustiques connectées dans tout le territoire pour microworker dans les halls de gare, les aéroports ou encore les open-spaces. Ces initiatives encore balbutiantes continueront de faire leur trace en mode « test and learn » pour enrichir progressivement le marché. On peut prédire qu’à l’image du coworking il y a 10 ans, le microworking représentera progressivement une part significative de notre temps de travail, à force de structuration et de maximisation de l’expérience qu’elle offre au travailleur mobile.

— POUR QUE MICROWORKING RIME AVEC BIEN-ÊTRE AU TRAVAIL 

L’expérience du microworker, pour qu’elle fonctionne et booste sa proposition de valeur, devra répondre à un ensemble de critères relatifs à la qualité de vie des actifs. Parce que le nomadisme peut vite devenir un “Far West”, les conditions d’un microworking optimum doivent ainsi impérativement être posées. L’espace à disposition offre-t-il l’assise, le confort et le mobilier adéquat (espace individuel, espace à 2 ou 3 personnes, phonebox, … ) ? Est-il propice à la concentration et à la confidentialité des affaires ? La connectivité est-elle réellement au rendez-vous (wifi haut débit, couverture téléphonie mobile, écran, …) ? Autant de prérequis pour un environnement de travail aussi nomade que synonyme de bien-être. Il faudra par ailleurs ouvrir des discussions autour de l’éthique du microworking en impliquant toutes ses parties prenantes car derrière les airs ludiques et anecdotiques de cette tendance se cachent des dérives à réguler. La question de la santé mais aussi et surtout celle de l’omniprésence professionnelle ! Microworker, c’est transformer un temps mort en temps de travail efficace… mais pas en temps de travail permanent. 

Philippe Morel, co-fondateur – Président de Dynamic Workplace.

Cocoworker s’invite dans #Thebox

Cocoworker, acteur de référence pour booster votre culture d’entreprise et vos soft skills, s’invite dans #TheBox by DW* Inside ! C’est Faustine Duriez, Directrice Générale de Cocoworker qui vous parle de la place de la reconnaissance dans la #QVT. C’est dans la boîte !

À propos de Cocoworker :

Cocoworker est une startup dont la mission est de réaligner les organisations avec leur culture d’entreprise en activant les principaux leviers de motivation des salariés : le sens, l’impact et le potentiel de développement personnel et professionnel. Sa plateforme permet aux entreprises de renforcer leur culture, favoriser la collaboration et développer leurs employés à travers des fonctionnalités de recommandations entre collègues et de reconnaissance des compétences transversales. Cocoworker aide des entreprises comme Safran, RTE, April et Neopost à réussir leurs projets de transformation et à engager durablement leurs collaborateurs. Imaginée en intrapreneuriat par la fondatrice, Faustine Duriez, lorsqu’elle était Consultante en Conduite du changement, cette plateforme de culture d’entreprise a remporté plusieurs prix d’innovation managériale et compte plus de 5000 utilisateurs. En deux ans, Cocoworker s’est imposée comme l’atout clé des entreprises cherchant à devenir des organisations compétitives où il fait bon travailler.

Pour plus d’informations sur Cocoworker visitez leur site Internet.

Wiredscore s’invite dans #Thebox

WiredScore, label international dédié à la connectivité des immeubles de bureaux, s’invite dans #TheBox by DW* Inside ! C’est Frédéric Motta, Directeur Général de WiredScore France qui vous parle de la place du numérique dans la #QVT. C’est dans la boîte !

À propos de WiredScore :

WiredScore, créé en 2013 à New-York, est un label mondial dédié à la connectivité Internet et mobile de l’immobilier d’entreprise et permet aux promoteurs et aux investisseurs d’afficher leurs engagements en matière de connectivité et de garantir des espaces de travail hautement connectés. Leader mondial dans son domaine et avec plus de 50 millions de m² labellisés à travers le monde, la start-up a évalué la connectivité de plus de 2000 immeubles, parmi les plus prestigieux comme l’Empire State Building à New-York, le #Cloud à Paris ou encore le Shard à Londres.

Pour plus d’informations sur le label WiredScore visitez leur site Internet.

Du Chief Happiness Officer à l’Hospitality Manager

Dépasser l’injonction du bonheur au travail pour focaliser l’action sur l’espace de travail et les services associés : l’hospitalité a vocation à devenir une tendance de fond dans nos entreprises pour les années à venir.  

— LE CHIEF HAPPINESS OFFICER, DE QUOI PARLE-T-ON VRAIMENT ? 

Ces trois dernières années, dans les startups comme dans les grands groupes, les collaborateurs ont constaté l’arrivée d’un nouvel ami qui leur veut du bien :  le Chief Happiness Officer (CHO). Cette nouvelle fonction gagne du terrain en France et, pour près de 80% des cadres, elle aurait un réel impact sur la productivité.

Les plus sceptiques qualifient cette fonction de « bullshit job », quand d’autres peinent à comprendre sa plus-value dans l’écosystème de l’entreprise.  En cause notamment, des fiches de postes majoritairement plus proches de l’office manager ou de l’assistant de direction.  

Pourtant, même si les contours de ce job en vogue varient d’une entreprise à une autre, il peut avoir un réel impact sur la performance des entreprises, sur la lisibilité de leur marque employeur et sur l’expérience de leurs collaborateurs, dans un contexte où le stress au travail et la fuite des talents sont des enjeux stratégiques.

— HÔTE ET NON OTAGE DE SON LIEU DE TRAVAIL ! 

Mais cette étiquette de « chef du bonheur au travail » participe à un malentendu actuel, de forme et de fond, consistant à penser que l’entreprise doit procurer du bonheur à ses collaborateurs… et que des salariés heureux seront d’autant plus productifs, car disponibles et formatés.  

L’entreprise devrait dépasser cette posture et fonder plutôt son action sur la qualité de vie au travail, par le biais notamment d’une adaptation de l’espace de travail et surtout des services associés.  Et si nous changions de registre, en empruntant au vocable et aux concepts du secteur hôtelier ? 

— DU CHIEF HAPPINESS OFFICER À L’HOSPITALITY MANAGER 

Le bâtiment, plus qu’un lieu de travail, a vocation à apporter aux collaborateurs des services et une qualité d’usage afin de devenir un environnement énergisant et propice à l’engagement. Un enjeu dont doivent impérativement s’emparer les managers et les dirigeants d’entreprises. 

Dans ce contexte, une nouvelle fonction émerge, celle de l’Hospitality Manager. Doté d’un sens aigu du service et de l’accueil, il est le bras armé de l’environnement de travail, qui veille au confort des occupants, valorise et diffuse la culture de l’entreprise et est le garant d’une qualité de vie et d’usage optimale. Il aide le lieu de travail à devenir un véritable lieu de vie serviciel, d’une part dans ses aménagements (intégration d’espaces de corpoworking, de café-coworking, de convivialité, d’échanges à deux ou à trois, …) mais aussi dans sa vocation à réduire la charge mentale des collaborateurs en les libérant de certaines contraintes personnelles. C’est notamment dans cette dernière optique que sont mis en œuvre des services physiques et/ou digitaux : réception et envoi des colis privés, application de networking et d’animation entre collaborateurs, intégration de commerces (pop-up stores), services de gestion de la mobilité, … 

Il convient aux entreprises de ne pas commettre l’erreur de cantonner l’Hospitality Manager à des responsabilités purement opérationnelles : il ou elle est le « liant » des différentes fonctions de l’entreprise dans la stratégique optique de remettre l’humain au centre des préoccupations via des pratiques innovantes et transverses.   

Des transformations s’amorcent progressivement, et l’Hospitality Manager, en véritable « Business Partner », pourrait bien devenir dans les années à venir la figure symbolique d’une typologie d’entreprises adaptées au monde dans lequel elles s’implantent, agiles, porteuses de sens et de valeurs.

Par Mathieu Gémon, co-fondateur – Directeur Général de Dynamic Workplace  

Quand les espaces de travail passent en mode été

Out of Office ! Voilà l’été et sa valse des départs en congés laissant nos lieux de travail se vider comme peau de chagrin. En hausse tout au long du chassé-croisé estival, le taux de vacance des bureaux offre pourtant aux entreprises de belles opportunités d’optimiser leur consommation immobilière et de renforcer l’expérience des collaborateurs qui ne désertent pas.

— L’ÉTÉ DES ACTIFS : DEUX SALLES, DEUX AMBIANCES

Priorité aux vacances d’été. Principalement éparpillées sur les mois de juillet et d’août, elles sont sans conteste le moment précieux et tant attendu par les collaborateurs. Avec une participation de 69% de la population active en 2018, les Français font en effet office de champions de la parenthèse estivale. Mais pour ceux qui restent au bureau ou qui partent peu, il faut bien se l’avouer, la joie de vivre (et accessoirement la productivité !) n’est pas toujours à son comble. Alors oui, l’atmosphère est plus détendue, la pause déjeuner plus longue et la charge de travail souvent moins importante. Pour autant, beaucoup de facteurs peuvent plonger les collaborateurs dans le traditionnel blues du mois d’août : couloirs vides, open-space déserts, clients et contacts absents, temps de transport à rallonge (en particulier dans les métropoles en travaux tout l’été),… Et si cette année, on tentait de leur offrir une expérience estivale différente ?

— AUGMENTER L’EXPÉRIENCE COLLABORATEUR DES TRAVAILLEURS ESTIVAUX

Ranger, trier, archiver, réseauter… une journée classique au bureau en plein été. Si l’expérience collaborateur est fatalement différente en cette période, des solutions existent pour en maintenir un niveau qualitatif… voire augmenté. L’allègement des horaires de travail, le flex-office, le télétravail, le dress code plus décontracté, ou encore les dispositifs de lutte contre la chaleur sont autant de mesures pragmatiques à mettre en œuvre. Mais les entreprises ont tendance à négliger un levier aussi évident qu’essentiel pour booster la motivation des salariés : l’adaptation du lieu de travail, cette « seconde maison » qu’on préfèrera délaisser, ambiance morose estivale oblige. Certes, cette transformation est bien plus simple à effectuer lorsque le bâtiment qui héberge l’entreprise est déjà opéré pour le bien-être des collaborateurs : espaces de travail optimisés, aménagements collaboratifs, services physiques et digitaux (restauration, café-coworking, animations,…). On peut toutefois envisager des solutions faciles et rapides à mettre en place qui feront du siège social, un lieu de vie énergisant et convivial ! Incitons les collaborateurs à passer en mode « tribu créatrice » en désertant les étages au profit du rez-de-chaussée. Cela permettra de (re)créer du lien entre collaborateurs, qu’ils se connaissent ou non et d’insuffler un état d’esprit plus communautaire. Profitons également de l’été pour proposer des expériences inédites entre collègues (sport, activité culturelles, loisirs) et pourquoi pas avec des entreprises voisines. Non, ce n’est pas irréalisable et des plateformes œuvrant pour la cohésion sociale au travail facilitent grandement et à faible coûts l’organisation de tels dispositifs. Place à l’été fédérateur !

— ET LES BUREAUX VIDES, ON EN FAIT QUOI ?

Sur cette courte période, une seule solution d’optimisation et d’amortissement des m² : la location ponctuelle des espaces de travail. Il s’agit pour l’entreprise de louer ses bureaux et salles de réunions, mais également de mettre ses espaces de corpoworking (espaces de coworking semi-privatifs) à disposition d’autres entreprises. En la matière, les services digitaux de mise en relation émergent, offrant la souplesse et la flexibilité nécessaire pour des locations anticipées ou de dernière minute.

Philippe Morel, co-fondateur – Président de Dynamic Workplace

Vous avez dit « expérience collaborateur » ?

Quand certaines structures innovent encore avec un énième programme de fidélité client, d’autres aident leurs collaborateurs à disrupter les codes et à se réinventer. Comment passer de l’entreprise silotée à la tribu créatrice ? Quel nouveau rôle pour l’environnement de travail ? Et à qui doit incomber la responsabilité d’opérer ces nouveaux lieux de vie ? Bienvenue dans le nouveau monde de l’Expérience Collaborateur. 

— L’ENTREPRISE “COMMUNAUTÉ”, CE NOUVEL IMPÉRATIF STRATÉGIQUE

De nombreux grands groupes ont entamé leur mutation en passant d’une structure souvent excessivement silotée et productiviste à ce que l’on appelle « l’entreprise écosystème ». L’entreprise va agréger autour d’elle d’autres structures plus légères telles que les startups et TPE/PME, qui lui sont proches tant dans leur activité que dans les interconnexions avec leurs équipes.

Ce rapprochement se fait de plus en plus par une intégration, au sein même du siège social, d’espaces de coworking semi-privatifs aussi appelés corpo-working. 

Rassembler dans un même lieu des équipes qui travaillent ensemble n’est pas nouveau. C’est cependant devenu un impératif stratégique qui nécessite d’organiser différemment les espaces de travail. Est-ce suffisant pour embarquer toute une entreprise dans un nouveau projet de transformation et de croissance ? Non.

La prochaine vague de transformation arrive déjà. Elle nous amène vers « l’entreprise communauté », volontairement enthousiasmante, bienveillante et surtout, porteuse de sens pour ses collaborateurs.

— DE L’ENTREPRISE SILOTÉE À LA TRIBU CRÉATRICE : PAR OÙ COMMENCER ?

Comment faire ? Là-aussi, l’espace de travail joue un rôle essentiel, celui d’apporter des services et une qualité de vie aux collaborateurs. Le rez-de-chaussée est souvent sous-estimé, pourtant, c’est là que tout commence : qualité de l’accueil, convivialité des espaces de café-coworking mixant collaborateurs et visiteurs, espace de restauration « communautaire » alliant travail, restauration, animations, aménagements collaboratifs, digitalisation des usages et surtout relations humaines. Bref, il n’est plus qu’une simple zone de passage mais un véritable lieu de vie.

L’étape suivante s’amorce déjà : il s’agit de réduire la charge mentale des collaborateurs en les libérant de certaines contraintes personnelles. C’est dans cette optique que sont mis en oeuvre des services physiques et/ou digitaux : réception et envoi des colis privés, application de networking et d’animation entre collaborateurs, organisation de la mobilité (co-voiturage), tout doit être fait pour gagner du temps !

Quelle que soit sa taille ou son secteur d’activité, la priorité de l’entreprise est aujourd’hui de nourrir son « expérience collaborateur » qui la distingue de ses concurrents, qui attire et fédère les meilleurs talents. L’adaptation de l’espace de travail devient urgente.

— QUEL ACTEUR POUR OPÉRER CES NOUVEAUX LIEUX DE VIE ?

Pour porter « l’expérience collaborateur », il faut un sens de l’hospitalité et du service, sincère, transparent et professionnel… à tous les échelons de l’entreprise. Dans cet esprit, le siège social doit laisser place à la créativité et insuffler de l’énergie à l’ensemble des équipes.

Pour opérer ce siège social d’un nouveau genre, un nouveau métier émerge : celui d’opérateur. Son savoir-faire : concilier les codes de l’hôtellerie, de la restauration, du commerce tout en intégrant les connaissances plus techniques de la conception et de la maintenance bâtimentaire. Non, il n’incarne pas la réinvention du Facility Management ni l’évolution de la Restauration Collective. C’est un acteur à l’ADN différent, celui d’une entreprise qui a pour mission de servir le bien-être des collaborateurs. L’opérateur propose une « expérience collaborateur » toujours renouvelée et en garantit la parfaite réalisation au quotidien. Son unique objectif est de servir les collaborateurs en amenant le “future of work” chez son client tout en lui offrant l’accès à une compréhension profonde de la mutation de la consommation immobilière. Une nouvelle révolution dans le monde de l’immobilier tertiaire… Et ce n’est que le début !

Philippe Morel, co-fondateur – Président de Dynamic Workplace.

Les acteurs de l’immobilier sauront-ils intégrer dans leurs offres cette nouvelle conscience collective ?

Sans rentrer dans le débat entre « qualité de vie » et « bonheur au travail », il est indéniable que le besoin de (re)travailler ensemble pour retisser du lien collectif et nous épanouir individuellement, n’a jamais été aussi fort et constitue aussi l’élément clé pour transformer l’entreprise d’aujourd’hui vers son modèle de demain, en créant ainsi une nouvelle croissance.

Sommes-nous conscients que nous vivons une période incroyablement innovante, qui nous amène à quitter « l’ère de l’intelligence », considérée essentiellement comme analytique et individuelle, pour entrer progressivement mais rapidement dans une « l’ère de la conscience », plus intuitive, plus créatrice et plus collective ?

Depuis 10 ans, les signaux faibles sont devenus forts. Tout nous invite à repenser notre façon d’être, de consommer, de vivre… et donc de travailler. Encore faut-il que nos espaces de travail s’adaptent !

L’enjeu pour les acteurs de l’immobilier est avant tout de comprendre ces évolutions puis de réussir à les intégrer dans un cadre technique et réglementaire extrêmement normé. Pour cela, ils doivent accepter que ce cadre, jusque-là très protecteur, représente aujourd’hui un frein à leur lecture des attentes nouvelles de leurs clients, ainsi qu’à la mise en œuvre de modèles disruptifs.

Innover en conservant ses bases, notamment au travers de la « PropTech », c’est rester connecté massivement aux aspects techniques de l’immobilier. Même si la dimension humaine prend une place grandissante dans ces innovations, l’immobilier est encore loin d’intégrer, dès la conception des bâtiments, les usages actuels et surtout futurs de ses clients, les entreprises utilisatrices et leurs collaborateurs.

Mais quels sont ces futurs usages ? Ce sont massivement les « soft skills » que les entreprises cherchent à développer et valoriser au sein de leurs organisations. A titre d’exemple, la jeune société Cocoworker aide de plus en plus de grandes entreprises à développer leur culture collaborative, en maximisant les mécaniques d’interaction et de reconnaissance au sein des équipes.

Comme le souligne Faustine Duriez, CEO de Cocoworker, les systèmes de reconnaissance verticaux se focalisent sur les résultats individuels, et poussent les collaborateurs à adopter des comportements individualistes, à ne penser qu’à être vus par le haut de la pyramide. Difficile alors pour l’entreprise de relever les nouveaux challenges qui l’attendent, avec des collaborateurs qui finissent désengagés par ce système en opposition avec les besoins de transversalité, d’esprit d’équipe et « d’empowerment ».

Est-ce le rôle d’un bâtiment tertiaire d’aider son entreprise cliente dans sa mutation vers plus de transversalité ? Sans aucun doute. A minima, le bâtiment comme l’ensemble des services qui seront proposés ensuite aux collaborateurs – utilisateurs devraient être conçus avec ces derniers.

Même si beaucoup d’efforts ont été entrepris, le chemin est encore long entre un bâtiment tertiaire « utilitaire » et un « lieu d’émulation, de créativité et de réussite collective ».

Attention à ne pas prendre trop de retard… car de nouveaux acteurs, non immobiliers, plus « customers friendly », sont déjà sur les rangs !

Philippe Morel, co-fondateur et président de Dynamic Workplace.

L’émergence d’une nouvelle « consommation immobilière »

Progressivement, la notion de « qualité de vie » au travail s’est installée comme une évidence, à la fois pour les collaborateurs en quête d’un sens à leur vie professionnelle, ainsi que pour les entreprises à la recherche d’optimisation ou de réinvention de leurs modèles d’affaires, donc de croissance.

Du côté des collaborateurs, l’attente nouvelle pourrait se résumer ainsi : « On ne vient plus dans l’entreprise pour gagner sa vie, on vient dans l’entreprise (ou on la crée) pour réussir sa vie ». Cela engendre une forte croissance du nombre de création d’entreprises aux formats divers : du plus « light » (freelances, auto-entrepreneurs) au plus « structuré » (SASU, SAS). C’est aussi générateur de nouveaux comportements comme celui des « Slashers » qui cumulent CDI à temps partiel, freelance, SASU, …

Du côté des entreprises, notamment des plus grandes, les challenges à relever sont nombreux : intégrer les nouveaux outils digitaux, transformer en opportunité les nouveaux modes de travail, adapter leur organisation et leurs méthodes de management vers plus de collaboratif, … L’objectif est clair mais complexe : accueillir et retenir les meilleurs talents, pour réussir à innover voire disrupter leurs modèles d’affaires.

Plus spécifiquement pour les acteurs du secteur de l’immobilier, cette (r)évolution prend une dimension autre. Puisque leurs clients (entreprises comme particuliers) se transforment, l’immobilier qui les accueille, les nourrit, les loge, aussi ! Nous sommes entrés dans l’ère de la « consommation immobilière », touchant progressivement les lieux de travail, de restauration, de repos, … Associée à l’urbanisation croissante de la population, la pression sur les fonciers et actifs premiums est forte et durable.

Le coût de la matière première (l’immobilier) allant croissant, la notion de partage grandit et développe des réflexes communautaires. L’économie du Produit cède la place à l’économie de la Connaissance (Big Data, IA) … puis à celle de l’Emotion (Expériences). Au-delà de ses qualités techniques, le bâtiment proposera une véritable « expérience de vie » pour les utilisateurs, ce qui conditionnera sa valeur pour les bailleurs.

Ce besoin « d’expériences de vie » nouvelles et très évolutives révèle l’ampleur du challenge pour les acteurs de la filière immobilière aujourd’hui très séquencée (bailleur et asset manager, promoteur et constructeur, property manager, facility manager, conseil utilisateurs, broker) comme du service (hôtelier, grande restauration, conciergerie d’entreprise, crèche, …). De fait, de nouveaux opérateurs transverses, créateurs d’expériences, ont émergé, tant dans le coworking (Wework, Nextdoor) que dans l’hôtellerie (Citizen M), le coliving (Babel Community), … et ce n’est que le début.

Le raccourcissement de la chaîne de valeur réduit les frontières et ouvre les marchés à des acteurs nouveaux et internationaux. L’accès aisé au financement leur permet ensuite des prises de position rapides et massives.  

Dans ce contexte, l’ensemble des professionnels de l’immobilier cherchent à faire évoluer leur proposition de valeur. Faut-il innover ? Faut-il disrupter son modèle ? Les deux sans aucun doute.

Tout d’abord, disrupter : c’est permettre de compléter son offre « traditionnelle » par une proposition « décalée », tout en continuant à optimiser ce que l’on sait bien faire.

La démarche d’innovation permet, en partant du modèle d’affaires initial, d’optimiser son offre et de préserver son avantage concurrentiel : c’est une démarche « défensive » mais indispensable.

La démarche de disruption est complémentaire de la première. En partant des « zones de friction » perçues par le client, que des solutions traditionnelles n’ont pas su résoudre, il est possible d’inventer une nouvelle offre, portée par un nouveau modèle d’affaires. La disruption est la croissance de demain. C’est une démarche « offensive » qui nécessite souvent d’être « exfiltrée » pour se développer hors des process qui ne lui correspondent pas.

La disruption n’est pas plus coûteuse que l’innovation mais le ROI n’est pas de même nature. L’innovation trouve son ROI dans un EBIT préservé ou optimisé. Risque faible pour un ROI souvent faible mais nécessaire. La disruption trouve son ROI dans la valorisation des nouvelles structures créées, surtout à l’ouverture du capital à un tiers. Risque fort pour un ROI élevé et globalement une promesse de forte croissance.Les acteurs de l’immobilier sont sous pression. Nous sommes entrés dans l’ère de la consommation immobilière … et ce n’est que le début !

Philippe Morel, co-fondateur – Président de Dynamic Workplace.

Consommation immobilière : vers un nouveau facility management ?

Depuis 4 ans, la notion de « qualité de vie » au travail s’est installée comme une évidence, à la fois pour les entreprises à la recherche de nouvelle croissance ou de réinvention, comme pour les professionnels de l’Immobilier tertiaire qui cherchent à renforcer la commercialité de leurs actifs.

Depuis 4 ans, la notion de « qualité de vie » au travail s’est installée comme une évidence, à la fois pour les entreprises à la recherche de nouvelle croissance ou de réinvention, comme pour les professionnels de l’Immobilier tertiaire qui cherchent à renforcer la commercialité de leurs actifs.

Mais la compréhension de l’évolution des besoins est encore récente. Elle n’a pas encore permis d’aligner les attentes des entreprises utilisatrices ou la qualité réelle de l’usage des bâtiments tertiaires. Car les acteurs immobiliers sont extraordinairement « verticalisés » : brokers, conseils utilisateurs, restaurants d’entreprise, facility manager, property manager, promoteurs, constructeurs, propriétaires bailleurs. A contrario, les attentes des utilisateurs de toutes tailles se sont massivement « horizontalisées » ces dernières années sous l’impulsion des nouvelles générations et des nouveaux outils digitaux : réduction du siège social « core » et organisation « liquide » des équipes, accès « full-services » et H24, animations communautaires autour du bien-être ensemble, et réduction des coûts d’usage par un paiement « on-demand ».

Puisque les acteurs historiques tardent à évoluer, de nouveaux opérateurs issus d’univers plus « customers friendly » ont su reconnaître une forte opportunité de création de valeur grâce à leurs offres « co » : coworking, coliving, et bientôt cofooding, coshooping…

Concernant plus spécifiquement le coworking, son développement a jusque-là été porté par des opérateurs qualifiés de « durs » car ils imposent un cahier des charges strict au travers d’une prise à bail âprement négociée. Mais ce modèle ne correspond finalement qu’à « seulement » 15 à 20% du marché de la consommation immobilière flexible.

Il reste donc un marché à (re)prendre, celui des 80% des actifs qui doivent de toute façon intégrer une logique servicielle plus adaptée aux nouvelles attentes des entreprises utilisatrices, sans pour autant pouvoir mettre en place un opérateur « preneur à bail ». On parle alors d’opérateurs « light ».

Dans ce contexte, très peu d’acteurs comme HaveAGooDay ont compris l’intérêt d’être un opérateur « light » qui vient apporter un service « humain » fortement attendu des utilisateurs, évoluant vers le rôle d’animateur de communautés locales, nécessitant peu de CAPEX, sur une base contractuelle simple, sans bail.

Ce marché émergent va croître très rapidement, d’autant plus que la proposition de valeur est extensible (la notion de service aux utilisateurs est sans limite) et pourra progressivement remonter la chaîne de valeur en intégrant ou pilotant des activités de brokerage, de facility management ou de restauration collective, voire de property management.

La capacité « humaine » à animer des communautés locales, tout comme le pilotage digital des bâtiments, la connaissance et la maintenance techniques/technologique, nécessiteront des investissements dans l’outillage IT, des expertises complexes et un rayonnement international.

Tout milite pour que 2 à 3 acteurs internationaux s’installent durablement sur ce marché. Parmi les mieux placés, les acteurs du facility management car ils ont aujourd’hui la connaissance des actifs… mais auront-ils la volonté de (re)découvrir leurs clients et d’adapter leur savoir-faire ?

Philippe Morel, co-fondateur – Président de Dynamic Workplace.